Définitions et caractéristiques des logements conventionnés et non conventionnés

Principes du logement conventionné et rôle de l'Anah

Un logement conventionné est régi par une convention entre le propriétaire et l'État ou l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Ce type de logement est destiné aux personnes ayant des revenus modestes. Les propriétaires s'engagent à respecter certaines règles, notamment un plafond de loyer, en échange d'avantages fiscaux.

Il existe deux types de conventions :

1. Convention Anah : Elle peut inclure des travaux avec une aide de l'État. Les propriétaires bénéficient d'avantages fiscaux variant de 15% à 85% selon le type de loyer. La durée d'engagement est de 6 ans sans travaux ou 9 ans avec travaux.

2. Convention APL : Sa durée dépend du prêt, avec un minimum de 9 ou 15 ans. Le logement doit être non meublé et servir de résidence principale.

Les plafonds de ressources pour un logement conventionné Anah en 2023 sont :

• 20 966€ pour une personne seule
• 27 998€ pour deux personnes
• 33 670€ pour trois personnes
• 40 648€ pour quatre personnes

Spécificités du logement non conventionné dans le marché locatif

Un logement non conventionné n'est pas encadré par l'État. Le propriétaire n'a pas signé de convention, ce qui lui permet de fixer librement le loyer et de choisir les locataires sans contrainte de plafond de revenus.

Les avantages des logements non conventionnés incluent :

• La liberté de fixation des loyers
• Le choix des locataires sans restriction
• Une flexibilité contractuelle

Les inconvénients comprennent :

• Des risques de loyers élevés pour les locataires
• Moins de garanties de qualité pour les occupants
• L'absence d'aides financières directes pour le propriétaire

Pour les aides au logement, les locataires en logement non conventionné peuvent bénéficier de l'ALS ou de l'ALF selon leurs conditions, tandis que ceux en logement conventionné peuvent percevoir l'APL.

La révision des loyers pour les logements non conventionnés se base sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) mentionné dans le bail. Sans clause spécifique, on utilise le dernier indice publié. Pour 2023, la hausse est limitée à 3,49% pour l'IRL du 3e trimestre.

Réglementation des loyers et conditions d'accès aux logements

Plafonnement et révision des loyers selon le type de logement

Les logements conventionnés et non conventionnés présentent des différences significatives en termes de réglementation des loyers. Pour les logements conventionnés, le loyer est encadré par une convention signée entre le propriétaire et l'État ou l'Anah. Cette convention fixe un plafond de loyer qui varie selon les régions. La révision annuelle des loyers pour ces logements est basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année précédente.

En revanche, les logements non conventionnés offrent plus de liberté aux propriétaires. Ils peuvent fixer librement le montant du loyer, sans plafonnement imposé. Les loyers de ces biens peuvent atteindre jusqu'à 3,5 fois le montant des loyers conventionnés.

La loi sur le pouvoir d'achat du 16 août 2022 a introduit une limitation de l'augmentation de l'IRL à 3,5% entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023 pour la France métropolitaine. Des plafonds spécifiques s'appliquent pour les territoires d'outre-mer et la Corse.

Critères d'éligibilité et plafonds de ressources pour les locataires

L'accès aux logements conventionnés est soumis à des critères d'éligibilité, notamment des plafonds de ressources pour les locataires. Par exemple, pour un logement conventionné Anah, les ressources maximales sont fixées à 20 966€ pour une personne seule, 27 998€ pour deux personnes, 33 670€ pour trois personnes, et 40 648€ pour quatre personnes.

Les logements non conventionnés ne sont pas soumis à ces restrictions. Les propriétaires peuvent choisir librement leurs locataires sans tenir compte de plafonds de revenus.

En termes d'aides au logement, les locataires de logements conventionnés peuvent bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL), versée directement au propriétaire. Pour les logements non conventionnés, les locataires peuvent prétendre à l'Allocation de Logement Sociale (ALS) ou à l'Allocation de Logement Familiale (ALF), selon leurs conditions. Il est à noter que ces allocations ne sont pas cumulables, un foyer ne pouvant percevoir qu'une seule aide au logement.

Avantages et inconvénients pour les propriétaires et les locataires

Les logements conventionnés et non conventionnés présentent des caractéristiques distinctes qui influencent les choix des propriétaires et des locataires. Examinons les aspects clés de chaque type de logement.

Bénéfices fiscaux et aides financières liés aux logements conventionnés

Les propriétaires de logements conventionnés bénéficient de plusieurs avantages :

• Réductions fiscales allant de 15% à 85% selon le type de convention
• Possibilité de percevoir l'Aide Personnalisée au Logement (APL) directement
• Soutien financier de l'État pour équilibrer les loyers
• Aide potentielle pour la réalisation de travaux (convention Anah)

Pour les locataires, les logements conventionnés offrent :

• Des loyers plafonnés et réglementés
• L'accès à l'APL pour les ménages éligibles
• Des garanties de qualité du logement

Flexibilité et contraintes des logements non conventionnés

Les propriétaires de logements non conventionnés disposent de :

• La liberté de fixer les loyers selon le marché
• Le choix des locataires sans contrainte de plafond de ressources
• Une flexibilité accrue dans la gestion locative

Les locataires de logements non conventionnés font face à :

• Des loyers potentiellement plus élevés
• L'accès aux aides au logement ALS ou ALF selon les conditions
• Moins de garanties sur la qualité du logement

Le choix entre un logement conventionné et non conventionné dépend des objectifs du propriétaire et des besoins du locataire. Les propriétaires doivent évaluer les avantages fiscaux par rapport à la flexibilité de gestion, tandis que les locataires doivent considérer leur budget et leur éligibilité aux aides au logement.

Impact sur le marché immobilier et tendances 2023

Évolution de l'offre de logements conventionnés et non conventionnés

Le marché immobilier en 2023 connaît une évolution notable dans l'offre de logements conventionnés et non conventionnés. Les logements conventionnés, régis par une convention entre le bailleur et l'État ou l'Anah, sont de plus en plus présents. Cette tendance s'explique par les avantages fiscaux attractifs pour les propriétaires, avec des déductions allant de 15 à 85% selon le type de loyer.

Les logements non conventionnés restent une option populaire pour les propriétaires cherchant une plus grande liberté dans la fixation des loyers et le choix des locataires. Néanmoins, la demande pour des logements abordables augmente, ce qui pourrait favoriser le développement du parc conventionné.

Influence des nouvelles réglementations sur la gestion locative

Les nouvelles réglementations ont un impact significatif sur la gestion locative en 2023. La loi sur le pouvoir d'achat du 16 août 2022 a limité l'augmentation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) à 3,5% entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023, avec des variations selon les régions.

Pour les logements conventionnés, la révision des loyers en 2023 peut atteindre une hausse maximale de 3,6%. La Fédération des Elus des Epl recommande de ne pas dépasser 3,5%. Les logements non conventionnés doivent se référer à l'IRL mentionné dans le bail.

Un point important à noter est le gel des loyers pour les logements classés F et G. Cette mesure s'applique aux logements conventionnés de ces classes énergétiques n'ayant pas signé de CUS (Convention d'Utilité Sociale). Ces nouvelles réglementations visent à équilibrer les intérêts des propriétaires et des locataires, tout en faisant face aux défis énergétiques actuels.